전유부분과 공용부분, 아파트 하자 문제에서 왜 구분할까요?

전유부분은 개별 소유의 대상, 공용부분은 그 밖의 공동 이용 부분입니다

집합건물법 제2조는 전유부분을 구분소유권의 목적인 건물부분으로 정의합니다. 공용부분에는 전유부분 이외의 건물부분과 전유부분에 속하지 않는 부속물 등이 포함됩니다. 다만 일상적인 “집 안”과 “집 밖”의 구분이 그대로 법률상 경계가 되는 것은 아닙니다.

같은 법 제3조는 여러 전유부분으로 통하는 복도·계단 등 구조상 공동 이용에 제공되는 부분을 개별 구분소유권의 대상으로 할 수 없도록 규정합니다. 규약에 따라 공용부분으로 정해지는 경우도 규정하고 있습니다. 실제 부위의 성격은 건물의 구조, 도면, 권리관계와 관련 규약 등을 함께 확인해야 합니다.

Q. 집 안에서 문제가 보이면 무조건 전유부분 하자인가요?

그렇게 단정할 수 없습니다. 예를 들어 세대 내부의 천장에 얼룩이 나타났더라도 물이 들어오는 지점과 손상이 보이는 지점이 다를 수 있습니다. 위층 세대의 설비인지, 여러 세대가 함께 사용하는 시설인지, 건물의 다른 부위와 연결된 문제인지를 조사해야 합니다. 이는 특정 사고가 아닌 설명을 위한 가상 예시입니다.

이때 “천장에 얼룩이 있다”는 관찰과 “공용 배관이 원인이다”라는 판단을 분리하는 것이 좋습니다. 세대 안에 있다는 사정만으로 해당 설비의 소유·관리 관계나 보수 책임을 먼저 정해 놓으면 원인 조사 범위를 잘못 잡을 수 있습니다.

Q. 여러 세대에서 같은 현상이 나타나면 공용부분인가요?

여러 세대의 같은 위치에 문제가 생겼다는 사실은 함께 조사할 필요성을 보여줄 수 있습니다. 하지만 그것만으로 모든 원인 부위가 공용부분이 되거나 한 주체의 책임이 확정되는 것은 아닙니다. 같은 시공 방식이 반복된 것인지, 공동으로 사용하는 시설의 문제인지에 따라 질문이 달라집니다.

반대로 한 세대에만 피해가 드러났더라도 공동 시설과 관계된 문제일 수 있습니다. 피해 세대 수와 법률상 공간 구분을 같은 기준으로 생각하지 않는 것이 중요합니다. 공용부분인지 다툼이 있으면 이용 현황뿐 아니라 설계와 권리관계도 확인해야 합니다.

구분에 따라 담보책임기간을 계산하는 출발점도 달라집니다

공동주택관리법 제36조 제3항은 그 조항에 따른 담보책임기간을 전유부분의 경우 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분의 경우 법에서 정한 사용검사일 또는 사용승인일 등을 기준으로 계산하도록 정합니다. 공공임대주택이나 임시·분할·동별 사용검사 등에 관한 세부 규정도 있으므로 자신의 건물에 맞는 날짜를 확인해야 합니다.

이 규정만 보고 모든 하자에 같은 기간을 적용하거나, 그 기간이 곧 소송을 제기할 수 있는 최종기한이라고 생각해서는 안 됩니다. 어떤 책임을 묻는지, 어느 법률과 경과규정이 적용되는지, 하자 발생 시점과 권리행사에 관한 기간은 각각 검토할 문제입니다. 구체적인 날짜 계산은 개별 사실관계를 확인한 뒤 해야 합니다.

공용부분이라는 결론과 누가 배상할지는 별개의 판단입니다

어떤 부위가 공용부분인지 확인하는 것은 문제의 분류입니다. 그다음에는 시공상 하자인지, 유지·관리 문제인지, 다른 원인이 있는지와 함께 누가 어떤 권리를 행사할 수 있는지 살펴야 합니다. 관리사무소가 접수하거나 조사에 협조했다는 사실과 최종 비용 부담은 같은 의미가 아닙니다.

입주자대표회의나 관리단이 관여하는 경우에도 보수 요구, 비용 지출, 손해배상 청구를 동일한 권한으로 취급하지 않도록 주의해야 합니다. 소유자 개인의 권리와 공동 관리에 관한 의사결정이 어떻게 연결되는지는 청구 내용에 따라 달라집니다.

현상·원인·권리관계를 세 칸으로 나눠 보세요

문제를 설명할 때는 보이는 현상, 조사로 확인한 원인, 확인이 필요한 권리관계를 구분해 보세요. 아직 원인이나 공용·전유 구분이 불명확하다면 그대로 적는 편이 성급하게 책임 주체를 정하는 것보다 도움이 됩니다.

• 현상: 어느 세대 또는 구역에 어떤 피해가 나타났는가
• 원인: 조사로 확인한 부위와 아직 추정하는 부위는 어디인가
• 권리관계: 그 시설의 구분과 관리 방식, 적용할 책임 규정을 확인했는가