건축주 사정으로 공사를 중단하면, 이미 한 공사비만 주면 될까요?

1. 계약을 끝낼 수 있는지와 비용 부담은 다른 질문입니다

민법 제673조는 수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인이 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 건축공사에서는 공사를 맡긴 건축주가 도급인, 공사를 수행하는 시공사가 수급인에 해당하는 구조를 생각할 수 있습니다. 상대방의 계약 위반을 이유로 하는 해제와 구별하여, 흔히 도급인의 임의해제라고 부릅니다.

이 조항에서 중요한 제한은 “완성 전”이라는 점과 손해배상 책임이 따른다는 점입니다. 이미 일이 완성됐거나 당사자가 별도 종료·정산 약정을 맺은 경우까지 같은 결론으로 처리해서는 안 됩니다. 시공사의 지연이나 잘못을 주장하는 사안도 어떤 해제 사유와 요건에 근거하는지 먼저 구별해야 합니다.

2. 대법원은 아파트 조형물 계약에서 무엇을 판단했을까요?

대법원 2002년 5월 10일 선고 2000다37296, 37302 판결은 아파트 단지의 조형물 제작·설치 계약에 관한 사건입니다. 재개발조합이 조각가에게 작업을 맡겼고 모형 제작과 심의 준비가 진행됐지만, 조합 내부 사정 등으로 절차가 이어지지 않았습니다. 원심은 여러 해제 주장 가운데 민법 제673조에 따른 해제를 인정하고 손해액을 판단했습니다.

대법원은 이미 지출한 비용과 완성했다면 얻었을 이익을 배상한다는 법리를 설명하면서도, 원심이 공제해야 할 이익을 충분히 심리하지 않았다는 이유로 판결을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다. 건물 전체의 시공 중단 사건은 아니지만, 도급인의 임의해제로 인한 손해배상을 이해하는 데 참고할 판결입니다. 판결에 나온 원심 계산액을 최종 확정된 배상액으로 읽어서는 안 됩니다.

3. 투입 비용 외에 완성했을 때의 이익도 검토합니다

이 판결에 따르면 제673조에 따른 해제로 배상할 손해에는 수급인이 이미 지출한 비용과 일을 완성했더라면 얻었을 이익이 포함됩니다. 따라서 현장에서 눈에 보이는 시공량이나 지금까지 지급한 기성금만 확인하고 손해배상 문제가 끝났다고 판단하기는 어렵습니다.

그렇다고 남은 계약대금 전액을 곧바로 이익으로 계산하는 것도 맞지 않습니다. 계약을 끝까지 이행했다면 앞으로 지출해야 했을 비용과 이미 지출한 비용을 구분하여, 실제로 남았을 이익을 살펴야 합니다. 청구하는 쪽은 계약 내역과 비용 자료로 계산 근거를 설명하고, 지급하는 쪽은 같은 비용이 여러 항목에 중복 반영되지 않았는지 확인할 필요가 있습니다.

4. 남은 자재와 다른 일에서 얻는 이익도 살핍니다

대법원은 계약 해제로 더 이상 해당 작업에 쓸 필요가 없어진 재료를 다른 곳에 사용하거나 처분하여 얻을 수 있는 대가를 손해액에서 공제해야 한다고 보았습니다. 이미 재료를 샀다는 사실만 확인하고, 그 재료가 남아 어떤 가치를 갖는지 보지 않으면 손해가 과다하게 계산될 수 있습니다.

또한 일의 완성에 들이지 않게 된 자신의 노력을 다른 곳에 사용하여 얻은 소득, 또는 얻을 수 있었는데 태만이나 과실로 얻지 못한 소득도 공제 대상으로 설명했습니다. 해당 사건에서는 조각가의 노동력과 준비해 둔 원석·좌대의 가치가 문제였습니다. 이를 건설 현장에 적용할 때에도 다른 수입이 있다는 이유만으로 모두 공제할 것이 아니라, 계약 해제와 어떤 관련이 있는지 및 금액의 근거를 확인해야 합니다.

5. 막연한 감액 요구와 손해액의 구체적인 반박은 다릅니다

위 판결은 제673조에 따라 해제한 경우 특별한 사정이 없는 한 도급인이 과실상계나 손해배상예정액 감액을 주장할 수 없다고 판단했습니다. 상대방에게도 잘못이 있다거나 약정 금액이 높아 보인다는 이유만으로 배상액이 당연히 줄어드는 구조로 이해하면 안 됩니다.

반면 지출한 비용이 맞는지, 완성 시 얻었을 이익을 어떻게 산정했는지, 해제로 얻는 이익을 공제했는지는 따져볼 수 있는 질문입니다. “금액이 크니 줄이자”는 주장과 “이 자재의 처분가치가 계산에서 빠졌다”는 주장은 다릅니다. 계약상 별도 약정의 내용과 효력은 해당 계약을 놓고 검토해야 합니다.

6. 중단 통보 전에 종료 사유와 정산표를 함께 확인하세요

공사를 끝내려면 먼저 계약 종료의 근거를 확인하고, 이미 수행한 부분의 대금 정산과 해제에 따른 손해배상을 구분해 계산해야 합니다. 선급금이나 기성금으로 지급한 돈이 어떤 항목에 반영됐는지도 함께 대조해야 같은 금액을 두 번 지급하거나 누락하는 일을 줄일 수 있습니다.

• 종료 근거: 건축주의 사정에 따른 임의해제인지, 상대방의 계약 위반을 이유로 하는지, 합의로 끝내는지 확인합니다.
• 손해 항목: 이미 지출한 비용, 완성 시 얻었을 이익, 지출하지 않게 된 비용과 공제할 이익의 근거를 나눕니다.
• 정산 범위: 종전 지급액, 자재의 인도·보유·처분, 아직 합의하지 못한 청구 항목을 명확히 남깁니다.

적용 범위

이 글은 2026년 9월 22일 확인한 민법 제673조와 위 공개 판결에 관한 일반 설명입니다. 공공공사·하도급의 별도 규정, 공사 완성 여부, 구체적인 해제 통보의 효력 및 최종 정산액은 계약과 사실관계에 따라 따로 판단해야 합니다.